“包清工”的房企该不该缴增值税

合肥用友软件 | 2021-11-17 17:56:35

目前，涉税中介机构对“合同清理”模式下房地产开发企业的税收风险提出了不同意见，主要涉及增值税和营业税。为了帮助客户有效规避风险，山东白城税务咨询公司分析了业内不同观点。

“清算人员”的税务风险

在建筑工程承包模式中，房地产开发企业与建筑工程施工企业签订的建筑安装工程承包合同一般分为分包和非分包两类。

无材料劳务承包的建筑安装工程，即“甲供材料”承包工程或“清洁”承包工程，是指房地产开发企业提供的材料或主要材料，建筑施工企业提供建筑安装服务。

在相同的物资流通模式下，由于房地产开发企业所选择的会计方法不同，税收待遇也有较大差异。房地产开发企业的会计处理主要采用两种方法：

第一，采购建筑材料时，借记“库存材料”；

施工企业收到材料时，根据施工企业收到的材料的价值借记“预付款（应付账款）-施工企业”，贷记“库存材料”；工程结算时，按施工企业开具的工程价款发票金额结算工程款，包括材料费、施工人工费，借记“开发费”，贷记“预付款（应付款）”---

施工企业、“银行存款”等。材料作为与施工公司结算的工程款的一部分提供给施工方，

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,采购建筑材料时，借记“库存材料”；

施工企业收到材料时，应按施工企业收到材料的价值借记“开发成本”，贷记“库存材料”；工程结算时，工程款按施工企业开具的发票金额结算，不含材料价格和各项费用，借记“开发费”，贷记“预付款（应付账款）-施工企业”、“银行存款”等。

在这种会计处理下，房地产企业也存在较大的税务风险。

《营业税暂行条例实施细则》规定，从事建筑、修缮、装修工程的纳税人，无论以何种方式与对方结算，其营业额应包括工程所用原材料、其他材料和电力的价格。作为施工方，营业税按工程总金额（包括材料价格的工程价格）计算征收。在这种会计处理下，工程结算不包括材料价格，施工方少交营业税及附加，违反税法规定。

根据财政部、国家税务总局《关于建筑业营业税若干政策问题的通知》（财税[177号），在建筑业提供应税服务时，纳税人应当按照下列规定确定营业税扣缴义务人：（一）建设工程采用总承包、分包形式的，以总承包人为扣缴义务人。（2）纳税人在建筑业提供应税服务有下列情形之一的，

无论项目是否分包，税务机关均可将施工单位和个人作为营业税扣缴义务人：为跨地区（包括省、市、县，下同）项目提供建筑业应税服务的纳税人；纳税人未在劳务发生地办理税务登记或者临时税务登记的。提供建设项目的企业从事跨地区项目，或者未在劳务发生地办理税务登记或者临时税务登记证的，

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- : ; ; , (); - ; -, - ; -,向股东或投资者委托加工或购买货物；将自产自销商品用于集体福利或个人消费；将自己生产、加工或购买的货物免费提供给他人。根据该政策，“一揽子清关”既不是货物托运，也不是货物的机构间转让，也不是将材料用于非应税物品、集体和个人福利以及免费捐赠。因此，视同销售的观点没有政策依据。

第二，进项税转出的前提是错误的。

进项税转出的观点是基于房地产开发企业实行“合同清算”的事实

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然后依材料价格及劳务费与乙进行结算，确认厂房的固定资产建造成本。此时甲领用乙的材料为乙建设厂房，那么乙是要作进项税转出还是作材料销售呢显然，建筑材料所有权已由乙转移到甲，' , .

, ,而材料所有权的转移是房地产开发企业的销售行为。此外，大多数房地产开发企业不具备一般纳税人的资格，根据自建自用的认定将其转出进项税的观点是错误的。

第三点：不缴纳增值税违反了业务的本质。

这种观点认为，“合同结算”不产生增值税相关业务，重点关注已签订的合同，认为房地产开发企业与施工方签订的合同不包含实质性资金，

房地产开发企业提供的资料不构成购销关系。由于合同不包括材料，因此材料付款不应包含在结算价格中。因此，不涉及材料的购销，不应缴纳增值税，房地产开发企业是否缴纳增值税不能完全根据双方签订的合同内容来判断，但应更加关注双方之间商业交易的本质。诚然，在“清理工作”合同中，施工方不需要考虑材料采购业务，

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