与抵押购买固定资产相关业务的财税处理一、企业抵押购买固定资产的一般会计处理
企业抵押贷款是银行等金融机构向供应商购买所需固定资产，分期还本付息的贷款。通过抵押购买固定资产可分为两类：一类是购买固定资产后，可以投入使用而无需再进行大额支出，如通过抵押购买汽车或装修办公楼；二是固定资产购置后不能立即投入使用。例如
抵押购买的未经装修的办公楼，按照办公要求装修后，方可使用。企业抵押购买固定资产的会计处理主要涉及以下问题：
（一） 固定资产入账价值的确定
根据《企业会计准则第4号——固定资产》，“固定资产购买价款的支付超过正常信用条件，具有融资性质的，按照购买价款的现值确定固定资产成本。
实际支付价款与购买价款现值之间的差额，除应当资本化的以外，按照《企业会计准则第17号——借款费用》的规定确定，计入当期损益。"
根据《企业会计准则第17号——借款费用》，“符合资本化条件的资产的购建或者生产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态后发生的借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。“购建的固定资产已达到预定可使用状态，可以从以下几个方面进行判断：
1.固定资产的实际建造（包括安装）已经完成或基本完成；
2.购建的固定资产与设计要求或合同要求一致或基本一致，即使个别与设计或合同要求不一致，
不会影响正常使用；
3.所购固定资产继续发生的支出金额很少或几乎不再发生。
可以得出以下结论：
1.购买抵押后能够投入使用的固定资产，分期支付的抵押利息在投入使用前计入当期损益，不予资本化；购买抵押后不能立即投入使用的固定资产，分期支付的抵押利息在投入使用前予以资本化，投入使用后计入当期损益。
2.对于抵押购买后能够投入使用的固定资产，
入账价值是不考虑抵押利息时应支付给卖方的总价。抵押购买后不能立即投入使用的固定资产，其入账价值由以下部分组成：（1）不考虑抵押利息的情况下，购买该固定资产应向出卖人支付的总价；（2） 持续性费用（如购买办公空间的装修费用）；（3） 使用前的抵押利息。企业以抵押方式购买固定资产投资时，以双方根据评估价值协商确定的公允价值作为入账价值。
在金融处理方面,，
由于抵押购买的固定资产与一般固定资产不同，在“固定资产”一级科目下可设置“抵押购买的固定资产”二级明细科目。
（二） 负债记录价值的确定
抵押购买的固定资产，无论是抵押购买可以投入使用的固定资产，还是抵押购买后不能立即投入使用的固定资产，与企业长期借款法相比，其负债的入账价值可以根据支付的价款确定，不考虑抵押利息。在会计处理时，考虑到抵押时间往往较长，
通常一年以上，应在“长期应付账款”下设置详细的“应付抵押贷款”科目进行核算。
（三） 停止资本化后应付抵押利息的处置
根据企业会计准则的具体规定,，
停止资本化后应付的抵押贷款利息，计入当期财务费用。
（四） 折旧准备
抵押购买的固定资产在确定入账价值后，按照预计使用年限和预计净残值率，按平均使用年限法、总工作量法、双倍余额递减法计提折旧，
年和法及相关财务和税务法律法规。
例1：企业在200年2月初通过10年期抵押贷款购买了一套住房。抵押贷款总价款及利息为1万元，其中房地产价值300万元，利息60万元。首付120万元，剩余240万元10年内分期支付，年支付24万元。该房屋购买后缴纳契税9万元，后续建设、装修、改造费1万元，于2009年12月底投入使用。
（1） 采购（单位：万元），
（下同）
借方：在建工程-抵押购买固定资产300
信用：银行存款120
长期应付款-应付抵押贷款180
（2） 支付契税及后续建设和装修费用
借方：在建工程-抵押购买的固定资产20
信用：银行存款20
（3） 投入使用
借方：固定资产-抵押购买的固定资产320
贷款：在建工程-抵押购买的固定资产320
（4） 每年计提和支付价格利息时（简化计算，按年度计算和核算，下同）
① 借方：财务费用6
贷款：长期应付款-应付抵押贷款6
② 借记：
长期应付款-应付抵押贷款24
信用：银行存款24
（5） 年折旧
使用年限为20年，采用直线法计提折旧，净残值率为5%，则：
借方：管理费用15.2
贷方：累计折旧15.2
二,。抵押贷款购买用于投资和处置的固定资产的会计处理
（一） 个人或企业抵押投资购买固定资产的会计处理
在现实的社会经济生活中，自然人、企业和其他投资者往往利用未到期抵押购买的固定资产投资建立新的经济实体。
根据《企业会计准则第2号——长期股权投资》，“投资者投入的长期股权投资的价值，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定的价值不公允的除外。”
据此，以抵押方式购买投资的固定资产的入账价值为中介机构的评估价值或投资者在评估价格基础上协商确定的公允价格。抵押购买固定资产发生的后续抵押费用，由抵押购买个人或企业承担，
不得在被投资企业中核算。投入运营后不能立即投入使用，需要后续安装等费用的，由被投资企业进行固定资产核算。
例2：自然人使用10年抵押贷款购买的房屋投资建立独资企业。购房合同价1亿元，抵押贷款利息20万元。现在首期60万元，契税3万元，10年内分期缴纳60万元。简易装修5万元，12月底投入使用。
（1） 购买
借记：
在建工程- 100
信用：银行存款60元
长期应付款-应付抵押贷款40
（2） 支付契税及后续施工和翻新费用
借方：在建工程-抵押贷款购买的固定资产8
信用：银行存款8
（3） 投入使用
借方：固定资产-抵押购买的固定资产108
贷款：在建工程-抵押购买的固定资产108
（4） 每年应计并支付价格利息时
① 借方：财务费用2
贷款：长期应付款-应付抵押贷款2
② 借方：长期应付款-应付抵押贷款6
信用：银行存款6
（5） 年折旧
如果使用寿命为20年，
折旧采用直线法计提，净残值率为5%，则：
借方：管理费用5.13
贷项：累计折旧5.13
（二） 处置抵押购买的固定资产的会计处理
企业抵押购买固定资产后，可以转让。对此，根据《企业会计准则第4号——固定资产》的规定，可以按照处置一般固定资产的方法进行会计处理，具体步骤如下：
1.将抵押购买的固定资产转入固定资产清算。借记“固定资产清算”
按已清算固定资产净值入账；按固定资产原值贷记“固定资产”账户。
2.处理未付抵押贷款。目前有两种处理意见：
（1） 结转。有人认为，在结转固定资产时，相当于未付抵押贷款本金的价值已经结转，成本已经结转，已实现收入的计算更少，因此应该结转和抵销。根据“长期应付账款-应付抵押贷款”科目余额，借记“固定资产清算”科目，贷记“固定资产清算”科目。
我们认为，该方法将降低本年度的处置成本，增加当期利润和应纳税所得额，并缴纳更多的所得税；分散和减少抵押贷款期间的年度利润和应纳税所得额，并缴纳较少的所得税。这不仅是对企业利润和税收因素的人为调整，更重要的是，将企业从银行获得的贷款视为企业收入、利润和应纳税所得额是不可思议的。
（2） 没有结转。我们认为，未偿还的抵押贷款本息是企业对抵押贷款银行的未偿债务，在处置过程中不应结转，
但在以后年度根据合同付款时应结转，借记“财务费用”、“长期应付账款-应付抵押贷款”和贷记“银行存款”。这不仅符合稳健性原则，也符合收入与成本支出相匹配的原则。
更重要的是，抵押购买的固定资产处置的实质是抵押贷款人将此时融资贷款获得的固定资产进行处置并变现，以获得货币性现金，这与企业从银行获得的贷款资金具有相同的意义。
未偿还抵押贷款的本金和利息的计算与企业从银行获得的贷款的计算同步。
3.清理产生的费用和相关税费。根据实际支付的清算费用和应交税费，借记“固定资产清算”科目，贷记“银行存款”、“应交税费”等科目。
4.转账付款收据。根据实际收到的金额，借记“银行存款”账户，贷记“固定资产清算”账户。
5.结转清理净损失。抵押购买的固定资产清算净收入属于生产经营期的，
借记“固定资产清算”科目，贷记“营业外收入”科目。固定资产清算净损失属于准备期的，计入“长期待摊费用”。属于生产经营期的，借记“营业外支出”科目，贷记“固定资产清算”科目。
例3：按照例1，企业在五年后以240万元的售价和40万元的清洁费出售了该房屋。
本次计提折旧76万元（15.2万元）×5=76，房地产净值244万元（320-76=244），
长期应付抵押贷款本金余额为90万元[240-60-（24-6）×5=90]，抵押贷款利息余额为30万元（60-6%）×5=30）；营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加率为3%
（1） 将抵押购买的固定资产转入固定资产清算
借方：固定资产清算244
累计折旧76
信贷：固定资产320
（2） 未偿还的抵押贷款不得结转
（3） 转让资金的销售和接收
① 借方：其他应收款-固定资产处置240
贷款：固定资产清算240
② 借方：银行存款240
学分：
其他应收款-固定资产处置240
（4） 产生清理费用和相关税费
借方：固定资产清算13.7
贷款：
银行存款0.5
应交税费-应交营业税12
应交税费-城市维护建设应交税费0.84
其他应付款-应付教育附加费0.36
（5） 结转清算净损失
① 假设属于生产经营期
借方：营业外支出17.7
贷款：固定资产清算17.7
② 如果是在准备期间
借方：长期待摊费用17.7
贷款：固定资产清算17.7
（6） 当抵押贷款的本金和利息在接下来的几年内支付时
借记：
财务费用6
长期应付款-应付抵押贷款1 8
信用：银行存款24
如果未偿还抵押贷款结转，相关
账户和金额更改为：
借方：长期应付款-应付抵押贷款90
信贷：固定资产清算90
（7） 结转的清算净收益
① 假设属于生产经营期
借方：固定资产处置72.3
贷项：营业外收入72.3
② 如果是在准备期间
借方：固定资产处置72.3
贷款：
长期待摊费用72.3
（8） 当抵押贷款的本金和利息在随后几年内支付时
借记：
财务费用6
管理费用或非营业费用18
信用：银行存款24
由此可见，企业集中通过结转未偿还的抵押贷款，虚假地增加了本年度的利润和相应的所得税，降低了未来的利税。
三、 有关税务问题的处理及建议
从以上分析可以看出，会计的计价基础与税法的计价基础基本一致，因此房地产税的计税基础是按照会计原则确认的账面价值；在会计基础上,，
不符合税法规定的折旧方法计提的折旧金额，应当按照税法规定进行纳税调整。
我们建议，个人（包括家庭）在处置抵押购买的房屋时，应允许在个人所得税前扣除抵押贷款的未付本金和利息；对抵押贷款企业购买的房屋等固定资产计算征收所得税时，应当规定抵押贷款未付本金和利息不得结转。有关主管部门应当尽快作出统一、明确的规定。
(转载于有商报)。
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本文来源 ：用友畅捷通全国服务联盟，原文地址：/yonyou/lfyyrj/2212.html
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