编者按：不久前，一位朋友的公司被税务机关查处以补缴房产税。原因是不熟悉房产税和契税之间的区别，契税不包括在房产原值中。现在我们将讨论与房产税和房产原值之间差异相关的税务事宜。

    我们都知道，企业所得税由于税收差异而未能作出正确的税收调整，将为纳税人埋下潜在的税收风险。一旦被税务机关查处，将面临赔偿、罚款和延期的税务风险。

    然而

    我们经常忽视的是，除了企业所得税之外，其他税种也可能存在税收差异。如果纳税人在纳税时没有正确计算应纳税额，也会给纳税人带来不必要的损失。现以房地产原值与税收的差异为例，探讨房地产税收的税收风险。

    一、结论

    房地产的原值存在税收差异。纳税人在申报缴纳房地产税时，必须确保不计入房地产原值的相关税费、交通费、装卸费、安装费、专业服务费、地价等。

    在固定资产达到预定可使用状态前可归属于固定资产的，在计算房地产税时，应将纳税调整计入房地产原值，并正确计算应缴纳的房地产税，以防范潜在的税收风险。

    二、实践分析

    案例：吉祥股份有限公司（以下简称吉祥公司）于7月以1万元购买办公楼自用，缴纳契税20万元，印花税5000元。自4月起，吉祥公司已按房产原值1万元缴纳房产税。问：吉祥公司是否正确申报和缴纳物业税

    实际分析：

    《企业会计准则第4号第8条》；固定资产规定，外购固定资产的成本包括在固定资产达到预定可使用状态前可归属于该资产的购买价款、相关税费、运输费用、装卸费用、安装费用和专业服务费用。

    以一笔款项购买若干项固定资产，但不单独作价的，按照每项固定资产公允价值的比例分配总成本，

    分别确定每项固定资产的成本。

    会计处理：

    借方：固定资产：50万元

    贷款：

    银行存款10000元

    应交税费-契税20万元

    应交税费-印花税：50000元

    缴纳契税和印花税

    借方：应付税款-印花税：人民币5000元

    应付税款-契税200000

    贷款：银行存款20.5万元

    税务处理：

    《财政部、国家税务总局关于房地产税、城市土地使用税有关问题的通知》（财税〔第152号〕第一条规定，按房地产原值计算的房地产税，按房屋原价计算缴纳，是否记录在会计账簿的固定资产账户中。

    房屋原价按国家有关会计制度计算。纳税人未按照国家会计制度的规定进行计算和记录的，应当按照规定进行调整或者重新评估。

    根据上述规定：按房地产原值征税的房地产，无论是否记入固定资产账簿，均按房屋原价计算支付房屋原价。

    吉祥公司以1万元购买办公楼自用，缴纳契税20万元，印花税5000元，

    并按原值1万元缴纳房地产税。显然，吉祥公司缴纳房产税的依据错误，在计算房产税时没有对房产原值进行纳税调整。

    《企业会计准则第4号第8条》；固定资产规定，外购固定资产的成本包括在固定资产达到预定可使用状态前可归属于该资产的购买价款、相关税费、运输费用、装卸费用、安装费用和专业服务费用。

    所以

    吉祥公司为购买自有办公楼而计算缴纳的房产税原值按《企业会计准则第4号》计算为50万元；固定资产及财政部、国家税务总局关于房产税、城市土地使用税有关问题的通知（财税〔152〕号），房产税按1.2%的税率申报缴纳。

    参考资料：

    《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[90号）。

    财政部、国家税务总局关于房地产税、城市土地使用税有关问题的通知（财税〔第152号〕。

    财政部、国家税务总局关于残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税[121号）。

    思考：南方吉祥股份有限公司（以下简称吉祥公司）将无形资产的土地使用权列入年度决算。该地块占地面积0平方米，平均地价为每平方米10000元。土地上建筑面积平方米，建筑原值10000元，由吉祥公司自用。请问吉祥公司当年如何缴纳物业税

    （假设吉祥公司所在地政府规定计算房地产残值的扣除率为30%，土地价值记为无形资产和土地使用权主体）请陈述你的观点和理由。

    文本来源：

    中国会计视野

    　　

本文来源 ：用友畅捷通全国服务联盟，原文地址：/yonyou/nyyyrj/4469.html