接受土地使用权投资入股如何确认土地成本房地产企业接受土地使用权投资入股，其土地成本如何确认

    　　答：房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔〕21号）规定的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：

    　　1.自年3.月2.日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

    　　2.在年3.月2.日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

    　　单位或个人由于土地被征用而取得的不动产补偿费，是否征收营业税

    　　答：根据国家税务总局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔〕277号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔〕149号）规定，不征收营业税。国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔〕520号）明确，国税函〔〕277号文件中县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，

    以及由县级以上（含）土地管理部门报经有关人民政府同意后，由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

    　　房地产开发企业为其他单位代建房屋，如何征收营业税

    　　答：根据国家税务总局《关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函〔〕554号）规定，房地产公司取得土地使用权并办理施工手续后，根据其他单位要求进行施工，并按工程进度预收房款，工程完工后，办理产权过户手续，应该按“销售不动产”征收营业税。如果房产公司自备施工队修建房屋，还应按“建筑业”征收营业税。

    　　农户与某公司签订代养猪业务，公司提供种猪和饲料由农户代为养殖，公司付给该农户代养费，待猪长成后由公司回购。请问农户是否需要缴纳营业税

    　　答：根据国家税务总局《关于印发笥

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