12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税的征收、免征期限由2年恢复为5年，其他住房消费政策继续执行。12月22日，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔157〕号），落实国务院会议决定。这是自金融危机以来高级管理层采取的一项税收措施，以表达对更近市场过度投机的担忧。回顾个人住房调入营业税政策，

    本文指出了此次政策调整应注意的重点，以案例的形式分析了政策变化对纳税人税负的影响，更后提醒纳税人注意的风险，供纳税人参考。

    个人住房转让营业税政策回顾

    去年底，为了刺激房地产市场的需求，国务院研究部署了促进房地产市场健康发展的政策措施。房屋转让营业税暂定减免一年。2003年12月29日,，

    财政部、国家税务总局联合下发了《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税[]174号，以下简称新政策），明确了个人住房转让营业税优惠政策的实施细则。

    2003年1月1日至12月31日，个人出售购买期限不满2年的非普通住房的，全额征收营业税；个人出售购买2年以上（含2年）的非普通住房或者购买2年以下的普通住房的，

    营业税按销售收入减去所购房屋价款的差额征收；个人购买普通住房2年以上（含2年）对外销售的，免征营业税。

    因此，在处理个人转让住房的营业税政策时，首先要注意区分住房是普通住房还是非普通住房，因为两者的政策待遇明显不同；第二，普通住房可以在不到2年的时间内享受差别税收待遇。

    因此

    转让人住房征收、免征营业税的期限由2年恢复为5年。在其他条件不变的情况下，关键是要注意以上两个条件。只有2年改为5年对纳税人有影响，即个人住房转让超过2年但不足5年。

    关注税收运作的重点

    1.普通住房和非普通住房标准。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于稳定房价的意见的通知》（国办发[26号），

    享受优惠政策的房屋，原则上同时满足以下条件：居住区容积率大于1.0，单套建筑面积小于120平方米，实际成交价格低于同级土地房屋平均成交价格的1.2倍。各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区普通住房享受优惠政策的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，

    但上浮比例不得超过上述标准的20%。因此，不同地区的普通住房和非普通住房有各自的标准，纳税人应注意当地的具体标准。

    2.免税的具体程序

    国税发〔89号〕规定：

    纳税人应持房屋所在地、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及当地税务部门要求的其他材料向当地税务部门申请免征营业税。地方税务机关应当,，

    根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门、规划管理部门提供的相关资料，审核纳税人申请免税的相关资料，符合规定条件的免征营业税；房屋对外销售不能提供普通房屋的证明材料或者经审查不符合规定条件的，按照非普通房屋相关营业税政策征收营业税。因此，纳税人必须为免税程序准备所有相关材料。

    3.购买时间

    国水发[]号。

    第八十九条规定，个人购买房屋，以取得房屋产权证或者契税缴纳证明上注明的时间为购买房屋的时间。国税发[172号]进一步将购房时间的确定定义为契税缴纳凭证上注明的填发日期。纳税人同时出具房屋产权证和契税完税证，且二者注明的时间不一致的，按照先到先得的原则确定购房时间。因此，使用寿命的确定是从上述时间点到销售日期的时间间隔，

    不是房子的年代

    4.发票

    国税发〔89号〕规定，个人在境外出售房屋，应当持有依法取得的房屋所有权证，并向当地税务部门申请开具发票。

    五

    差别扣税凭证

    《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[16号）规定，单位和个人出售、转让其购买的房地产或转让的土地使用权，营业额为全部收入减去购买或转让房地产或土地使用权原价后的余额。因此

    差异税扣减项目仅为原采购或转让价格的原价，相关费用和税费不能作为扣减项目。根据国税发[89号文，

    按销售收入减去购房价格的差额向地税部门申请缴纳营业税时，需提供购房时税务部门监制的发票作为差异税抵扣凭证。因此，纳税人的差别纳税扣除项目应有充分的依据。

    6.以非购买形式获得住房

    根据国税发[172号文，

    个人通过赠与、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房屋的购买时间，按照赠与、继承、离婚财产分割发生前的购买时间确定。

    个人需要通过合法有效的法律文件向当地税务机关办理相关手续，证明他们通过赠与、继承、离婚和财产分割等非购买形式获得了住房。对于按照国家房改政策购买的公共住房，

    购买房屋的时间，按照购买合同的生效时间、房屋收据的签发日期或者房屋产权证上注明的时间，按照先到先得的原则确定。

    案例分析

    11月，张先生在杭州市购买了一套二手商品房，建筑年限为年，容积率为2，面积为150平方米，单价为0元，成交价为180万元。目前，房价的市值已经上升到350万。年末和年初张先生转让房屋的营业税负担有何变化

    假设张先生在年底以市场价格转让该房屋，因为该房屋面积超过140平方米，属于非普通房屋，且该房屋已使用两年，

    根据年销售价格与购房价格差额缴纳营业税的优惠政策，应缴纳营业税为：（350-180）&倍；5%=85000元。

    如该房屋为普通房屋，符合个人购买普通房屋2年以上（含2年）对外销售免征营业税的优惠政策，应缴纳营业税为零。

    假设张先生把房子转让了，

    自年开始免税以来，免税期从2年恢复到5年，

    不符合非普通房屋买卖差价缴纳营业税优惠政策的，按转让价格全额缴纳营业税，应缴纳营业税350倍；5%=17.5万元，税负增加9万元。

    同样，如果该房屋为普通房屋，且符合按年销售价格与购买价格之差缴纳营业税的优惠政策，则应缴纳的营业税为：（350-180）&倍；5%=85000元，税负增加85000元。

    因此，从理论上讲，税收征免期限将从2年恢复到5年，这将增加购房者的税收负担，打击卖家的销售信心，尤其是购买期为3至5年的二手商品房交易。短期来看，收紧营业税征免期限将有效抑制投资性和投资性购房需求，从而遏制二手房价格的快速上涨。然而，从长远来看，卖方将推迟销售时间，或将税款转移给买方。就买方市场而言，

    它更终将反映在二手房市场上可供购买的房屋减少、购买成本增加，或者房价将继续上涨。

    阴阳合同，注意风险

    税收征免期限将从2年恢复到5年，这也将增强纳税人签订阴阳合同的积极性。在交易过程中，将签署两份合同，一份标有实际交易价格，另一份标有低合同价格以逃税。在上面的例子中，如果房产被转入，为了避免营业税，房产的合同价格降低到200万，营业税将大大降低。

    阴阳合同的风险是显而易见的。首先，存在交易风险。一旦买方回过头来，不承认其账目，不按实际价格执行，可能会造成不必要的麻烦和纠纷；第二，存在税收风险。新的《中华人民共和国营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售房地产，无正当理由价格明显偏低的，应当经主管税务机关核定营业额。一旦发现,不仅要交税和滞纳金,，

    罚款

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