房地产开发成本控制体系

    （一） 项目立项成本控制

    1.启动新项目时，各单位必须向集团总部提交批准申请和详细的可行性研究报告，由集团启动听证会讨论和批准。可行性研究报告除应包括地块基础数据、周边环境及其发展趋势、合作伙伴背景、合作模式及条件、初步规划设计方案、开发节奏、市场定位等基本内容外，还必须包括以下内容：

    ◆ 成本估算及控制目标和措施；

    ◆ 投资、效益计算和利润反映安排；

    ◆ 税收环境及其影响；

    ◆ 资金计划；

    ◆ 投标方案（仅适用于招标和拍卖项目）；

    ◆ 投资风险评估及相应对策；

    ◆ 项目综合评价意见。

    2.可行性研究报告应在项目启动听证会前至少一周提交集团总部。

    3.如果项目获批后，合作条件或招标拍卖条件等关键因素发生变化，并对我们产生重大不利影响，则应重新向集团总部提交项目获批申请。

    4.招标、拍卖项目的投标不得超过集团批准的更高价格；

    合作建房项目应充分考虑地价支付方式及相应的资金成本。

    5.招标、拍卖合同或合作开发合同经集团总部律师审核后正式签订。

    （二） 规划设计的成本控制

    1.各开发单位负责规划设计单位的选择，但应遵循以下原则：

    ◆ 集团内部能够完成的规划设计工作由集团自行完成；

    ◆ 委托设计院进行的规划设计工作由招标确定。

    2.

    总体规划设计方案（必须包括工程造价控制的总体目标）首先提交集团领导组织的规划设计方案听证会审查，

    审批通过后才能进入下一个设计阶段（如单体设计、扩建设计、施工图设计等）。在每一阶段，都必须要求设计单位出具设计概算（预算），并在与上一阶段概算（预算）认真分析比较的基础上编制我方的工程造价概算（预算），以确定各造价项目的控制目标，控制下一阶段的设计。

    3.

    施工图设计合同应包括对钢筋、混凝土和其他建筑材料的消耗要求的规定，并规定设计人的施工图预算原则上不得超过我方编制的施工成本预算。

    4.设计、工程、预算人员应与监理人员组成联合小组，共同审查施工图纸的技术性、安全性、完整性和经济性（包括竣工后的物业管理费用），提出明确的书面审查意见，并督促设计单位改正，从而避免或减少因设计不合理甚至失误造成的投资损失和浪费。

    （三） 施工招标的成本控制

    1.除垄断项目外，不得指定其他项目的建设或者经营单位。

    2.主体施工单位的选择必须以公开招标或邀请招标的形式进行。

    3.组织设计、工程、预算、财务四个专业人员共同组成招标工作组，对招标范围、内容和条件进行详细、具体的规划，编制招标文件，开展招标活动；投标人应对其资质、经济实力、技术实力、以往的建设项目和施工管理水平进行现场考察，

    并提出书面调查意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。

    4.在同等条件下，尽量选择企业类别或项目类别高、成本低的单位。

    5.投资1万元以上的项目采用招标方式的，事后应向集团总部提交招标评标书面说明。

    6.零星项目应从两个以上的施工单位中选择，综合调查其技术实力和报价。

    7.垄断项目（如水、电、气等）。

    )应尽更大努力进行公共关系协调，将成本降至更低。

    8.施工合同谈判代表应至少包括工程和预算方面的专业人员。合同条件必须符合招标条件。合同条款和内容概念应明确。由于工程紧张，未签订合同不得开工。

    9建立健全施工队档案，跟踪评估施工队的信用和技术实力。

    10严禁擅自分包分包工程。

    （四） 施工和现场签证期间的成本控制

    1.

    现场签证应反复参照合同及相关文件的规定认真办理。

    2.现场签证必须列出项目的原因、实物数量和价值数量，并由甲方主管工程师、预算人员和监理单位现场管理人员共同签署。其中，甲方预算人员必须负责核对工程量、单价和劳动力数量。现场签证的具体审批程序和权限由各开发企业制定。

    3.根据当时的签证原则，现场签证必须在活动结束后五天内完成。

    严禁事后补办签证。签证的内容、理由、数量必须清楚，更改后的签证及复印件不得作为结算依据。

    4.在施工过程中，对于一次性成本较大的项目以及成本因素中包含预算一次性成本或不可预见成本的项目，不得发放签证。

    5.因业主要求或设计不当确需变更设计的，填写《设计变更审批表》，编制预算。经设计、监理单位及我方相关负责人批准后方可办理。在处理过程中,，

    必须根据相关设计、施工或销售合同明确经济责任，避免盲目签证。我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况确定。

    工程质量与监理

    1.工程开工前，原则上通过招标方式选择具有法定资质和有效资质等级的监理单位。监理单位与被监理工程的建设单位、供货商无利害关系。

    2.工程质量监督人员应要求监理单位密切配合，严格把关。

    一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查分析事故原因，提交事故报告和预防措施，明确事故责任，督促责任单位按照质检部批准的书面处理方案实施。事故报告和处理计划应一起归档。

    3.应特别注意隐蔽工程的监督和验收。隐蔽工程验收必须由工程预算人员、施工单位、质检部门共同参加，并办理书面手续。

    对无验收合格证的，要求施工单位不得隐蔽进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录应按顺序整理，存入工程技术档案。

    工程进度款

    1.原则上不向施工单位支付备料款。如需支付，不超过工程造价的15%，当工程进度款达到工程造价的50%时，扣除预付备料款。

    2.工程进度款的拨付按以下程序办理：

    ◆ 施工单位每月提交施工进度计划和工程进度完成月报；

    ◆ 工程、预算部门会同监理人员根据施工合同和进度计划，对工程进度、竣工部分（主体结构和隐蔽工程必须提供照片）、工程质量证明书等资料进行审查；

    ◆ 预算部对项目价值进行整理、审核；

    ◆ 经财务部审核后，按相关审批程序付款，并登记付款账户。

    3.

    要求建设单位在我行开立结算账户，促进我行和谐银企关系，监督项目资金使用。

    4.当工程进度款达到工程造价的85%时，原则上停止支付，并至少保留工程余额的10%和保修款的5%，以掌握更终结算的主动权。

    （五） 工程材料和设备管理

    1.工程开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需的材料和设备。一般由甲方确定，

    乙方和乙方根据以下原则：，

    应在项目施工合同中规定：

    2.甲方在一级建材市场能找到的、有进口免税计划指标、质量要求特殊、价格波动大的材料设备由甲方提供或由甲方确定，其余由乙方提供；

    3.对于由甲方提供或由甲方订购、由乙方提供的材料和设备，尽可能不支付采购和保管费。

    4.根据工程实际进度合理安排采购数量和具体采购时间，防止积压或放缓。

    5.

    甲方提供的材料和设备的采购必须经过广泛的询价和比较。招标也可用于主要设备和散装建筑材料的采购。在质量、价格和交货期满足要求的前提下，应根据以下条件选择供应商：

    ◆ 可赊销或低押金销售的供应商；

    ◆ 愿意以房屋抵消材料并接受正常房地产价格的供应商；

    ◆ 可在现场安装并验收后付款的供应商；

    ◆ 售后服务和信誉良好的供应商。

    6.工程管理部对工程量进行验收，

    甲方现场提供的材料和设备的质量和规格，出具检验报告，办理验收手续并妥善保管。如果不符合要求，应及时退货并通知财务部拒绝付款。

    7.采购合同中必须明确，如果因供方供货不及时或质量、数量等问题影响和损失工程进度和质量，供方必须承担索赔责任。

    8.各单位必须建立健全物资询价、计价、签订合同、采购、验收入库分离的内部遏制制度，

    不得推动一人采购物资的全过程。

    9对于乙方提供的材料和设备，我们必须根据公认的质量和型号选择，在预算人员控制的价格上限内取样，密封样品，并尽力采取限价措施。同时，材料设备进场时应出具检验证书。

    10材料代用由工程管理部书面提出，设计单位和监理单位批准，

    审核部门同意，领导批准。

    11

    甲供材料设备的结算必须以供货合同、供方或商检部门的检验证书、我方工程管理部门的验收证书和结算清单为依据。经审计、财务部门审核后，方可办理结算。

    （六） 竣工和交付的成本控制

    1.单项工程和工程竣工必须经自检、复验、验收后方可移交。

    2.设计、工程、计算、销售、物业管理等部门必须参加工程结构验收、装修验收和一般经验验收。

    移交证书由建设单位、监理单位和物业公司同时签署。

    3.凡影响使用功能和安全，不符合设计要求的结构件、安装件、装饰件、设备设施，应限期整改，直至复检合格。因施工单位原因造成工程延期移交，给我方造成经济损失的，按合同约定追究责任。

    4.项目移交后,，

    根据施工合同和物业管理规定的有关规定，及时与施工单位签订保修协议，明确保修范围、保修责任（包括验收后质量问题保修责任协议）以及施工单位的处罚措施。

    5.对于采用一次性保留保修金和自行保修的开发企业，应充分预测保修事项及其费用，并留出足够的保修费用。

    6.甲方根据租售承诺垫付的保修范围内的费用由乙方在项目合同中明确承担。

    （七） 工程结算管理与工程竣工

    结算应满足以下基本条件：

    ◆ 符合合同（协议）的有关结算规定；

    ◆ 质量评定结果完整有效，竣工验收资料符合规范要求；

    ◆ 项目设计变更、现场签证等与结算有关的原始资料齐全；

    ◆ 项目遗留问题已得到处理；

    ◆ 按要求编制施工单位结算报表，所附资料齐全。

    1.工程结算以我方掌握的设计变更和现场签证为准。

    建设单位提供的设计变更和现场签证仅供参考。

    2.计分工作必须按照固定价格进行计算和结算。

    3.审计部门应详细核对工程量，审批价格和收费标准，计算工程总成本，确保数据完整、有根据、准确。还可以聘请建设银行或国家相关部门进行审查。

    4.编制的预算结算表应包括人工费、材料、设备及相关经济指标的计算过程和详细编制说明，并扣除甲供材料款。

    5.

    审计部对主体工程成本进行跟踪、分析和管理，对三种计算方法进行比较，找出超出和降低工程成本的因素，提出改进措施和意见。

    6.财务部根据审计核算部门提供的结算资料，结合预付备料、预付款、费用等债权债务，按照合同约定，详细审核并编制项目财务报表。

    （八） 其他环节的成本控制

    1.正式销售前，应组织销售、设计、工程和预算人员编制详细的销售承诺清单，

    逐项计算施工成本，并对照原成本预算逐项审核；学校、交通、水塔等配套设施的运营成本应计算并包含在项目的全部成本范围内。销售承诺清单及相关成本计算应提交各开发单位总经理办公会审批。

    2.为了在销售过程中增加卖点，如果需要增加或调整绿化、公共建筑配套等项目，

    预算应提前编制，报各开发单位总经理办公会批准后实施。

    3.尽量缩短项目开发运营周期，降低工期成本。保证向客户承诺的交货期，避免发生赶工费用和延误赔偿；在市场和经营条件允许的情况下,注意加快项目开发步伐;；我们应该减少现有房屋的积压，减少利息支出等成本。

    4.各开发企业应当按照回避、竞争、平等、公正的原则，正确处理与合作伙伴的关系，

    服务、距离、双赢、公正和团队合作。

    

    

    

    

    

本文来源 ：用友畅捷通全国服务联盟，原文地址：/yonyou/tzyyrj/2751.html