房地产会计准则和制度的差异

    房地产会计准则和制度的差异

    会计差异

    1.引入公允价值计量模式

    新准则规定，当有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得时，可以采用公允价值模型对投资性房地产进行后续计量，《企业会计制度》和《小企业会计制度》以历史成本为基本会计原则。

    2.土地使用权的不同核算方法

    原则上

    新准则将土地使用权确认为无形资产，现行企业会计制度要求将其转入在建工程成本。

    3.不同的折旧或摊销方法

    新准则未规定以公允价值计量的投资性房地产的折旧和摊销，而现行企业会计制度将投资性房地产作为固定资产，要求所有房地产进行折旧和摊销。

    4.减值准备的计提和转回存在差异

    新准则未对采用公允价值计量模式计量的投资性房地产计提减值准备；

    按成本计量模式计量的投资性房地产和自用房地产需要计提减值准备，计提减值准备后不能转回；作为存货的房地产减值准备可以转回；企业会计制度要求计提减值准备，减值准备可以转回；小企业会计制度不要求计提减值准备。

    5.更改用途的转换处理

    新准则规定，在成本模式下，以房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。以公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，

    转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模型计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换日的公允价值进行估价。转换日的公允价值低于原账面价值的，差额计入当期损益；如果转换日的公允价值大于原始账面价值，

    差额作为资本公积（其他资本公积）计入所有者权益。处置投资性房地产时，原计入所有者权益的部分转入当期损益。以公允价值模式计量的投资性房地产，不得由公允价值模式变更为成本模式。现行企业会计制度没有上述规定。

    实例比较分析

    【例1】公司1月份取得一块10亩土地，缴纳土地出让金300万元，使用权期限50年；

    该项目于本月开工，并于6月底建造了一座工厂作为生产车间。在建项目账面成本540万元（不含土地出让金），预计使用年限30年。假设工厂（建筑物）没有剩余价值。折旧和摊销采用直线法计提。

    1.新准则的会计处理

    （1） 一月份取得的土地使用权

    借方：无形资产土地使用权300

    信用：银行存款300元

    （2） 1-6月土地使用权价值按月摊销

    借方：管理费，土地使用权摊销0.5【300分；（50倍；12）】

    贷款：

    土地使用权累计摊销0.5

    （3） 研讨会将于6月结束

    借方：固定资产工厂540

    贷款：在建工厂540

    （4） 折旧和摊销应从7月份开始按月计提

    借方：制造费用土地使用权摊销0.5【300分；（50倍；12）】

    厂房折旧1.5[540分；（30倍；12）]

    贷款：土地使用权累计摊销0.5

    累计折旧工厂折旧1.5

    2.两种制度的会计处理

    （1） 土地使用权于1月份取得，并转让给在建项目

    借记：

    无形资产土地使用权300

    信用：银行存款300元

    借记：

    在建工程土地使用权300

    贷款：无形资产土地使用权300

    （2） 研讨会将于6月结束

    借方：固定资产车间840

    贷款：在建工厂540

    在建工程土地使用权300

    （3） 自7月起每月计提折旧

    由于土地使用权的使用寿命高于工厂的预期使用寿命，因此计算土地使用权的净残值=300除以；（50倍；12倍）；（50倍；12-30倍；12-6）=117万元。

    月折旧率=（840-117）&除以；（30倍；12）=20100元。

    借方：制造费用的工厂折旧2.01

    贷方：累计折旧工厂折旧2。

    01

    [示例2]根据示例1，由于产品销售不佳，工厂于2011年1月1日租赁。该工厂当日的公允价值为850万元，租赁期限为5年，租金为5万元/月。该厂房于2014年1月1日收回自用，该厂房当日的公允价值为700万元。折旧和摊销采用直线法计提。

    1.新准则的会计处理

    .成本模式下的会计处理

    （1） 1月1日租赁时

    借方：投资性房地产研讨会801

    累计折旧设备折旧27[1.5倍；（12+6）]

    土地使用权累计摊销（0.5倍；12倍；

    2)

    贷款：

    固定资产工厂540

    无形资产土地使用权300

    （2） 一月至十二月的月租

    借方：银行存款5

    贷记：其他营业收入5

    （3） 1-12月月月折旧（摊销）=（801-117）/（50倍；12-30倍；12-12-6）=20000元。

    借方：其他业务费用2

    贷项：投资性房地产累计折旧（摊销）2

    （4） 该工厂于2014年1月1日恢复

    投资性房地产厂房账面价值=801-2倍；（12乘以5）=681万元，低于700万元的公允价值，无需计提减值准备。其中：土地使用权账面价值=300-12-0.5倍；12次&次；5=258万元，

    厂房（建筑物）账面价值=540-27-1.5倍；12次&次；5=423万元。

    借方：固定资产厂房423

    无形资产土地使用权258

    投资性房地产累计折旧（摊销）120（2倍；12倍；5倍）

    贷款：投资性房地产厂房801

    .公允价值模式下的会计处理

    （1） 1月1日租赁时

    借方：投资性房地产850

    累计折旧设备折旧27[1.5倍；（12+6）]

    土地使用权累计摊销（0.5倍；12倍；2倍）

    贷款：

    固定资产工厂540

    无形资产土地使用权300

    资本公积其他资本公积49

    （2） 1月至12月期间未计提折旧或摊销，

    而且租金是每月收取的

    借方：银行存款5

    贷记：其他营业收入5

    （3） 该工厂于1月1日恢复

    投资性房地产厂房账面价值=850万元，公允价值700万元，公允价值变动损失=850-700=150万元。

    借方：固定资产工厂700

    公允价值变动损益150

    贷款：投资性房地产工厂850

    2.两种制度的会计处理

    （1） 2014年1月1日的租赁账面价值=840-2.01倍；（12+6）=803.82万元，低于850万元的公允价值，无减值准备，无会计处理。

    （2） 1月至12月的每月租金收取和折旧（摊销）准备金

    借方：银行存款5

    贷记：其他营业收入5

    借方：其他业务费用2.01

    贷方：累计折旧工厂折旧2.01

    （3） 2013年1月1日工厂恢复时的账面价值=803.82-2.01倍；（12乘以5）=683.22万元，低于700万元的公允价值，无需计提减值准备，无需进行会计处理。

    [例3]根据例2，假设该工厂于2004年1月1日恢复自用，则该工厂在该日的公允价值为600万元，在2004年12月31日的公允价值为650万元。

    折旧和摊销采用直线法计提。

    1.新准则的会计处理

    .成本模式下的会计处理

    （1） 该工厂于1月1日恢复

    投资性房地产厂房账面价值=801-2倍；（12乘以5）=681万元，大于600万元的公允价值，计提的减值准备=681-600=81万元。

    借方：固定资产厂房681

    投资性房地产累计折旧（摊销）120（2倍；12倍；5倍）

    贷款：投资性房地产厂房801

    借方：资产减值损失81

    贷款：

    投资性房地产减值准备81

    （2） 2013年1-12月每月计提折旧（摊销）=（600-117）/（30倍；12-5倍；12-12-6）=17100元。

    借方：制造费用1.71

    贷方：累计折旧1.71

    （3） 2013年12月31日工厂账面价值=600-1.71倍；12=579.48万元，低于650万元的公允价值，无需计提减值准备，但计提的81万元减值准备不能转回，不作会计处理。

    .公允价值模式下的会计处理

    （1） 该工厂于1月1日恢复

    投资性房地产厂房的账面价值=8。

    500万元，公允价值600万元，确认公允价值变动损失=850-600=250万元。

    借方：固定资产工厂600

    公允价值变动损益250

    贷款：投资性房地产工厂850

    （2） 1-12月每月计提折旧（摊销）17100元。

    借方：制造费用1.71

    贷方：累计折旧1

    71

    （3） 2013年12月31日工厂账面价值=600-1.71倍；12=579.48万元，低于650万元的公允价值。无需计提减值准备，因此无会计处理。

    2.

    企业会计制度的会计处理

    （1） 2013年1月1日工厂恢复时的账面价值=803.82-2.01倍；（12乘以5）=683.22万元，大于600万元的公允价值，计提的减值准备=683.22-600=83.22万元。

    借方：营业外支出计提的固定资产减值准备83.22

    信贷：固定资产减值准备83.22

    （2） 1-12月月月折旧率=（600-117）/（30倍；12-5倍；12-12-6）=17100元。

    借方：制造费用1.71

    贷方：累计折旧1.71

    （3） 2013年12月31日工厂账面价值=600-1.71倍；12=579.48万元，

    低于公允价值650万元的，计提的减值准备予以转回：一是未计提减值因素的累计折旧与计提减值因素的累计折旧的差额=2.01倍；12-1.71&次；12=36000元，冲减已计提的固定资产减值准备，增加累计折旧；然后，固定资产公允价值（650万元）的较低者（650万元）与固定资产账面价值（6.8322-2.01倍；12=6）之间的差额。

    （5.91亿元）在未考虑减值因素和固定资产账面价值的情况下计算确定（579.48万元），冲减计提的固定资产减值准备和营业外支出=650-57948=70.52万元。

    借方：固定资产减值准备74

    12　　

    贷方：累计折旧3.60

    从营业外支出中计提的固定资产减值准备70.52

    3.小企业会计制度的会计处理

    《小企业会计制度》规定，不计提固定资产和无形资产减值准备，只计提折旧和摊销。

    1-12月每月折旧20100元：

    借方：制造费用2.01

    贷方：累计折旧工厂折旧2.01

    [例4]根据例2，假设2004年1月1日电厂恢复后，将以650万元的价格对外转让，转让价格已通过银行转账收取。

    1.新准则的会计处理

    （1） 成本模式下的会计处理

    借方：银行存款650

    贷款：其他营业收入650

    借方：累计折旧（摊销）投资性房地产120（2倍；12倍；5倍）

    其他业务费用681

    贷款：

    投资房地产厂801

    （2） 公允价值模式下的会计处理

    借方：银行存款650

    贷款：其他营业收入650

    借方：其他业务费用850

    贷款：投资性房地产工厂850

    借方：资本公积（其他资本公积）49

    贷记：其他营业收入49

    2.两种制度的会计处理

    借方：固定资产清算683.22

    累计折旧156.78[2.01倍；（5倍；12+12+6）

    信贷：固定资产工厂840

    借方：银行存款650

    营业外支出处置非流动资产损失33.22

    贷款：

    固定资产的处置683

    22

本文来源 ：用友畅捷通全国服务联盟，原文地址：/yonyou/ytyyrj/2750.html